Caso fittizio · dati inventati a scopo dimostrativo

Report di due diligence

Via Guisan 14, appartamento 3.2

Paradiso (TI) · Proprietà per piani (PPP) · RFD Paradiso n. 1187 / PPP n. 1187-9

12/10/2026 · Prezzo indicativo CHF 1'180'000

Revisionato da avv. Esempio – caso fittizio il 13 ottobre 2026 alle ore 16:20

Confermati i punti principali. Gravità del pericolo naturale ridotta a bassa: la superficie interessata è marginale e non tocca l'edificio.

Avvertenza importante. Questo report è uno strumento informativo generato con l'aiuto dell'intelligenza artificiale sulla base dei soli documenti forniti. Non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un notaio e non costituisce una verifica ufficiale del registro fondiario. Il semaforo è solo informativo e non comporta alcuna decisione automatica: puoi sempre richiedere la revisione di un professionista.

Contenuto elaborato con il supporto di intelligenza artificiale.

Identificazione dell'immobile

Indirizzo confermato: Via Guisan 14, 6900 Paradiso (fittizio)
Comune: Paradiso (n. UST 5210)
Coordinate LV95: E 2'717'400 · N 1'093'900
EGID (edificio): 000000 (fittizio)
E-GRID (fondo): CH000000000000 (fittizio)
Numero di fondo: 1187
Anno di costruzione: 1979
Categoria: Edificio a uso esclusivamente abitativo
Abitazioni: 14
Generatore di calore: olio combustibile

Idoneità solare del tetto: Buona (falda migliore 120 m²) · informativo · © UFETasso di sfitto a Paradiso: 2.1% (2025) · © USTAT (valore fittizio)Abitazioni secondarie nel Comune: 18.4% · © ARE

Dati pubblici acquisiti il 12/10/2026 · © swisstopo · © UST (REA) · © Cantone Ticino. I dati riguardano solo il fondo e l'edificio.

Giallo

Alcuni punti da approfondire prima del rogito

1.Appartamento di 4½ locali in PPP (quota 82/1000) in uno stabile del 1979, nessun contenzioso giudiziario documentato.
2.Il registro fondiario iscrive una servitù di passo pedonale e veicolare a carico del fondo base, non citata nell'annuncio di vendita.
3.L'assemblea del 22.4.2026 ha deliberato il rifacimento della facciata (CHF 640'000), ma il fondo di rinnovazione ammonta a CHF 212'000.
4.Una parte del fondo ricade in zona di pericolo naturale di grado basso (alluvionamento) secondo il Catasto RDPP.
5.La veranda chiusa sul balcone non risulta coperta da una licenza edilizia nei documenti forniti: da chiarire prima del rogito.

Semaforo per area

Diritti reali e servitù

Giallo

Servitù di passo a favore della part. 1190 iscritta dal 1984. Non pregiudica l'uso dell'unità ma va considerata per accessi e posteggi esterni.

Documento caricatoRevisione legale

Pegni immobiliari e ipoteche

Verde

Una cartella ipotecaria al portatore di CHF 700'000 in 1° grado. Da cancellare o trasferire con l'atto, prassi ordinaria.

Documento caricatoRevisione legale

Menzioni e annotazioni

Verde

Menzione del regolamento della PPP. Nessuna annotazione di diritti di prelazione o restrizioni di alienazione.

Documento caricatoRevisione legale

Restrizioni di diritto pubblico

Giallo

Zona residenziale semi-intensiva R4 (IS 1.2). Settore sud del fondo in zona di pericolo alluvionamento grado basso (giallo-tratteggiato). Nessun sito inquinato iscritto.

Dato pubblico (automatico)Documento caricatoRevisione legale

Proprietà per piani

Rosso

Fondo di rinnovazione insufficiente rispetto ai lavori di facciata deliberati: probabile contributo straordinario stimato in ca. CHF 35'000 per la quota 82/1000.

Documento caricatoRevisione legale

Conformità edilizia

Rosso

Veranda chiusa visibile in perizia (foto 7) senza licenza edilizia documentata. Rischio di ordine di ripristino o regolarizzazione a posteriori.

Documento caricatoRevisione legale

Energia

Giallo

CECE classe E (involucro) / D (efficienza globale). Il rifacimento della facciata potrebbe migliorare la classe.

Dato pubblico (automatico)Documento caricatoRevisione legale

Lex Koller e abitazioni secondarie

Non applicabile

Acquirente domiciliato in Svizzera: verifica non applicabile secondo i dati forniti.

Dato pubblico (automatico)Revisione legale

Locazioni

Non applicabile

L'unità è libera da locazioni secondo i documenti forniti.

Revisione legale

Aspetti fiscali da approfondire

Da verificare

Verificare con il venditore la data di acquisto per la stima dell'imposta sugli utili immobiliari (a carico del venditore). Considerare l'abolizione del valore locativo dal 1.1.2029 e la conseguente indeducibilità degli interessi passivi.

Dato pubblico (automatico)Revisione legale

Copertura delle 12 aree

Area	Automatico	Da documento	Mancante
Identificazione del fondo e dell'edificio			·
Diritti reali e servitù	·		·
Pegni immobiliari e ipoteche	·		·
Menzioni e annotazioni	·		·
Restrizioni di diritto pubblico			·
Proprietà per piani	·		·
Conformità edilizia	·		·
Energia			·
Lex Koller e abitazioni secondarie		·	·
Aspetti fiscali		·	·
Locazioni	·	·	mancante
Contesto di mercato			·

Red flag (4)

Gravità altaPPP-01Confidenza altaDocumento caricato

Fondo di rinnovazione insufficiente rispetto ai lavori previsti

La cassa comune per le riparazioni non basta per i lavori in programma. La differenza sarà chiesta ai proprietari, compreso chi compra ora.

Nei documenti: Facciata deliberata per CHF 640'000, fondo a CHF 212'480: contributo stimato ca. CHF 35'000 per la quota 82/1000.

«L'assemblea approva il rifacimento delle facciate per un importo preventivato di CHF 640'000, con inizio lavori nella primavera 2027.» — «Saldo fondo di rinnovazione al 31.12.2025: CHF 212'480.»
— Verbale assemblea 22.4.2026 / Conti 2025

Azione consigliata: Chiedere all'amministratore il piano di finanziamento e negoziare che il contributo straordinario sia a carico del venditore o dedotto dal prezzo.

Base giuridica: art. 712m CC e regolamento

Gravità altaEDI-01Confidenza mediaDocumento caricato

Opere senza licenza edilizia documentata

Alcune opere sembrano realizzate senza licenza edilizia. Il Comune può chiedere di regolarizzarle o di rimuoverle, con costi e tempi incerti.

Nei documenti: Veranda in alluminio e vetro di ca. 9 m² sul balcone verso lago, computata nella superficie abitabile.

«Il balcone verso lago è stato chiuso con una veranda in alluminio e vetro (ca. 9 m²), computata nella superficie abitabile.»
— Perizia bancaria 2026, p. 6

Azione consigliata: Richiedere al venditore la licenza edilizia o verificarla presso l'Ufficio tecnico comunale; in mancanza, prevedere una garanzia nel rogito.

Base giuridica: legge edilizia cantonale

Gravità mediaSRV-01Confidenza altaDocumento caricato

Servitù di passo o transito a carico del fondo

Un vicino ha il diritto di passare su una parte del terreno. È un diritto permanente che resta anche dopo la vendita e può limitare l'uso di accessi, giardino o posteggi.

Nei documenti: Passo pedonale e veicolare a favore della part. 1190, iscritto nel 1984; non citato nell'annuncio.

«Servitù di passo pedonale e veicolare a carico part. 1187, a favore part. 1190 — ID 1984/000312.»
— Estratto del registro fondiario, sezione Servitù

Azione consigliata: Chiedere al notaio il documento giustificativo e il piano d'esercizio della servitù per conoscerne tracciato, larghezza e ripartizione dei costi di manutenzione.

Base giuridica: artt. 730 ss. CC

Gravità bassaRDP-03Confidenza altaRegola non ancora validata dal revisore legaleDato pubblico (automatico)Revisione legalemodificato dal revisore

Zona di pericolo naturale di grado medio o basso

Una parte del terreno è indicata come esposta a un pericolo naturale moderato. Di solito non impedisce l'uso, ma può comportare condizioni per lavori futuri e per l'assicurazione.

Nei documenti: Pericolo di alluvionamento di grado basso sul 14 % del fondo.

«Pericolo di alluvionamento – grado di pericolo: basso – superficie interessata: 14 %.»
— Catasto RDPP Canton Ticino, estratto del 12.10.2026 (fittizio)

Azione consigliata: Verificare con l'assicurazione stabili eventuali condizioni e chiedere se esistono misure di protezione o prescrizioni edilizie.

Base giuridica: legislazione cantonale sui pericoli naturali

Osservazioni non classificate

Elementi rilevati dall'AI che non corrispondono a nessuna voce della tassonomia: da valutare con un professionista.

Ascensore non conforme alle norme attuali
Il verbale cita un'ispezione con raccomandazioni di ammodernamento dell'ascensore, senza delibera né preventivo.
«Il tecnico raccomanda l'adeguamento dell'impianto alle norme SN EN 81-80.» — Verbale assemblea 22.4.2026

Documenti mancanti

Licenze edilizie (veranda e eventuali modifiche interne)
Necessarie per verificare la conformità edilizia delle opere visibili in perizia.
Piano regolatore / norme di attuazione del Comune di Paradiso
Servono per capire indici, distanze e possibilità di ampliamento della zona R4.
Piano di finanziamento dei lavori di facciata
Per quantificare il contributo straordinario a carico della quota acquistata.

Documenti che non sono pubblici e chi può fornirli

I registri pubblici consultati automaticamente non contengono questi documenti: servono per completare la verifica.

Pegni immobiliari (cartelle ipotecarie, ipoteche) — Notaio o venditore (estratto completo del registro fondiario)
Testo delle servitù e documenti giustificativi — Notaio o Ufficio del registro fondiario (con interesse legittimo)
Documenti della PPP: regolamento, verbali, conti, fondo di rinnovazione — Amministratore della PPP
Certificato energetico CECE — Venditore
Licenze edilizie e permesso di abitabilità — Comune (Ufficio tecnico) o venditore
Valori di stima e perizie — Venditore, banca o perito incaricato

Domande da porre

Al venditore

La veranda è stata realizzata con licenza edilizia? Può fornirne copia?
Quando ha acquistato l'immobile e a quale prezzo (ai fini dell'imposta sugli utili immobiliari)?
È disposto a farsi carico del contributo straordinario per la facciata già deliberato?

All'amministratore PPP

Qual è il piano di finanziamento dei lavori di facciata e quando saranno chiesti i contributi?
Sono previsti altri lavori (tetto, impianti, ascensore) nei prossimi 5 anni?
Ci sono spese condominiali arretrate o contenziosi tra i proprietari?

Al notaio

Come viene esercitata concretamente la servitù di passo a favore della part. 1190?
Come regolare nel rogito la ripartizione del contributo straordinario deliberato prima della vendita?
È opportuno inserire una garanzia specifica per la conformità edilizia della veranda?

Fonti consultate

Stima automatica del valore (AVM)
— · 12.10.26, 09:31 · Nessun fornitore attivo
Non attivo

Documenti analizzati

Estratto del registro fondiarioestratto_RF_1187-9.pdf
Estratto del Catasto RDPPestratto_RDPP_1187.pdf
Regolamento della PPPregolamento_PPP_Residenza_Lago.pdf
Verbali delle assemblee PPPverbale_assemblea_2026-04-22.pdf
Conti e fondo di rinnovazioneconti_2025_fondo_rinnovazione.pdf
Certificato energetico CECECECE_classe_E-D.pdf
Perizia / stimaperizia_banca_2026.pdf

Tassonomia usata: Tassonomia FondoChiaro, bozza iniziale (dimostrativa)

Contenuto elaborato con il supporto di intelligenza artificiale.